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金茂路劲退出亦庄背后:区域十个限竞房楼盘“同台肉搏”

发布时间:2019-07-07 18:42 来源:未知 编辑:admin

  6月21日,雅居乐和港中旅分别在亦庄经济开发区拿下一宗限房价项目(又称限竞房)地块,一个是首次在北京公开“招拍挂”拿地,一个则是首次在北京拿地,对于两家企业来说,均是值得书写进历史的一件喜事。与此形成鲜明对比的是,位于一路之隔的另一宗限房价项目地块被投资方金茂和路劲退出项目。关于原因,众说纷纭。

  但是不可否认的是,如今的亦庄,抑或是大亦庄,住宅供应格局已经生变,多达10个限房价项目,供应房源在万套左右,产品同质化严重,又面临纯商品住宅以及共有产权住房的竞争压力,限房价项目不免遭遇去化压力。

  金茂最早退出项目的消息出现在5月27日,北京产权交易所预披露信息显示,天津北方博茂置业有限公司拟挂牌转让北京昊远置业有限公司34%股权,以及转让天津北方泽茂企业管理有限公司100%股权。

  资料显示,天津北方博茂置业有限公司为中国金茂全资子公司;北京昊远置业有限公司中,还有两家投资方,分别是北京隽成房地产开发有限公司,持股33%,中铁房地产集团北方有限公司,持股33%。其中,北京隽成房地产开发有限公司为路劲旗下公司,中铁房地产集团北方有限公司为中铁建旗下公司。

  6月26日,北京产权交易所正式披露,天津北方博茂置业有限公司转让北京昊远置业有限公司34%股权,转让底价仅为1元。同时披露,北京隽成房地产开发有限公司已于2019年6月20日与标的企业另一原股东中铁房地产集团北方有限公司签署《股权转让协议》。也就是说,路劲将股权转让给了中铁建。

  公开资料显示,金茂、路劲和中铁组成联合体于去年10月份以37亿元的总价竞得北京经济技术开发区河西区X89R2地块,溢价率17.46%。同一天成交的还有位于X89R2地块北侧的X89R1地块,由金隅以总价33.2亿元摘得,溢价率24.34%,成交楼面价34836.26元/平方米。

  今年4月份,市场就有消息显示,X89R2地块上项目案名定为“西派公馆”。 据了解,西派公馆为中铁建旗下产品系,这足以说明,中铁建是该项目的操盘者。

  7月1日,新京报记者实地走访X89R2地块,发现该项目仍未动工,地块上已长满荒草,北侧的X89R1地块被金隅用围挡围了起来,并在部分区域建成了金隅另一个项目金麟府的园林示范区和售楼处。

  众所周知,金茂在高端项目上的操盘能力突出、口碑甚佳,对于产品打造、客群把握、市场分析、销售策划等,都形成了自己的优势。金茂与其他开发商合作拿地,多为金茂操盘。此次金茂为何退出?且金茂在亦庄地区已深耕多年,X89R2地块一路之隔是金茂的临街商业,附近更是有金茂开发的中高端项目金茂悦、金茂府、金茂逸墅,正日渐形成成熟的住宅区。此外, X89R2地块南侧为规划中的公园用地,X89R1地块北侧是规划中的商业用地,附近有亦庄实验中学以及建设中的人大附中亦庄分校和北京二中亦庄学校。在轨道交通方面,X89R2地块不远处有北京亦庄有轨电车T1线经过,并在兴海一街设置站点,该线路接驳地铁亦庄线。

  在业内人士看来,除了限价外,该地块所处的位置以及周边的配套是很好的。为何金茂还要退出?金茂回应新京报记者称,金茂在拿地后,具备退出的选择权,在履行完公司内部审批程序后,决定退出。此前,金茂曾回应媒体,地价超过金茂内部立项评审会的授权价。事实上,该地块溢价率为17.46%,并不算太高,对此前动辄就拿高价地的金茂来说,亦是小巫见大巫。

  此外,根据项目公司的贷款情况,也能看出金茂早有退出之意。据北京产权交易所披露,截至2019年3月31日,中铁房地产集团北方有限公司超额提供地块项目公司全部股东借款共计约38.17亿元,包含转让方金茂子公司应提供至标的企业的借款人民币12.977亿元。以此来看,金茂旗下公司转让股权底价为1元,也就能够解释得通了。

  无独有偶,另一个投资方路劲也退地了。对于退地原因,截至发稿,路劲并未回复。

  总体溢价率并不算太高,但是如金茂所言,X89R2地块地价超过内部立项评审会的授权价,换言之,金茂觉得这个限房价项目的地价有点高。

  在金茂、路劲双双退地的同时,则有房企勇猛进入大亦庄。6月21日,雅居乐以31.8亿元的价格夺得北京经济技术开发区河西区X92R1地块,溢价率约41.33%。港中旅以30.6亿元北京经济技术开发区河西区X92R2地块,溢价率约39.09%。据了解,两宗地块中商品住房销售均价不超过54160元/平方米,且最高销售单价不得超过56868元/平方米。

  记者实地探访发现,两宗地块与上述金茂所退X89R2地块仅一路之隔。以南北走向的四合路与东西向兴海一街为交叉口,X89R2地块位于交叉口的东北角,X92R1地块位于交叉口的西南角,南边紧挨着的X92R2地块。

  2018年,是北京限房价项目市场的元年,2019年,则进入红海之争。截至目前,超过90个限房价项目中,已经有了55个项目入市,合计取得预售许可证81期,供应住宅套数达到37851套,网签数据合计13790套。中原地产研究中心统计数据显示,合计完成网签面积144万平方米,按照面积计算网签完成率只有32%。除了个别地段好、具有价格优势抑或是爆款户型的限房价项目热销外,大部分项目的去化一般。

  库存高企、产品同质化严重、整体去化一般,这是限房价项目面临的共同问题,尤其是几个限房价项目集中的区域,诸如大亦庄。截至目前,该片区已经有10宗限房价项目地块成交,分布在瀛海板块、旧宫板块、亦庄河西板块,其中6个项目已经取证入市,分别为瀛海府、首开熙悦林语、首创禧瑞天着、万和斐丽、和悦华锦、金麟府。

  中原地产首席分析师张大伟表示,亦庄、瀛海等区域的限房价项目合计供应已经超过百万平米,亦庄区域高达70万平米。大部分限房价项目都要求非常快的回款速度。所以如果扎堆入市,区域内突然多了几千套房源,销售压力将会非常大。

  值得关注的是,这些项目价格接近,限制销售均价在每平方米5.2万元、5.4万元左右,产品均受到“70/90”政策限制,部分产品为洋房或高层产品,部分为别墅产品。“90平方米以下的产品很难做出花样,无非是南北通透或者是纯南向户型,抑或是一个卫生间或两个卫生间的区别,仅此而已,没有本质的区别,对于购房者来说,在选择上也会无从下手。” 有业内人士表示。

  对于金茂抑或是路劲来说,从另一个方面来说,与其与其他9个限房价项目贴身肉搏,何不择机退出选择其他更适合的项目?尤其是目前北京推出不限价地块,无论是产品设计还是溢价上,开发商都有了很大的发挥空间。

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